De vorm van een stad is geen toeval. Achter elk straatontwerp, elke hoogte van gebouwen en elke groene ruimte schuilen politieke, economische en regelgevende beslissingen die het dagelijks leven van miljoenen inwoners vormgeven. In Frankrijk vereist de weg naar netto nul verharding (ZAN) sinds 2021 een diepgaande herziening van de manier waarop stedelijke structuren zich ontwikkelen, tussen gedwongen verdichting en herbestemming van braakliggende terreinen. Dit regelgevend kader herverdeelt de kaarten van de ruimtelijke ordening en stelt de relevantie van erfmodellen ter discussie.
Braakliggende terreinen en ZAN-traject: de hefboom die klassieke stedenbouwplannen negeren
Discussies over stedelijke vormen concentreren zich vaak op de tegenstelling tussen dichte stad en verspreide stad. De recente planningsdocumenten vertellen een ander verhaal, dat van beschikbare grond die verschuift naar al verhardde terreinen.
De Klimaat- en Veerkrachtwet van 2021, aangevuld met de ZAN-wet van 2023, stelt een doelstelling van netto nul verharding van de grond tegen 2050. De regionale rapportages moeten tussen januari en juni 2027 aan het Parlement worden overgedragen. In verschillende intercommunales zoals Cœur de Flandre agglo en Flandre-Lys leggen de stedenbouwkundige documenten al beperkingen op van meer dan de helft van de grondconsumptie in vergelijking met het decennium 2011-2020.
Deze beperking heroriënteert de productie van woningen en dienstruimten naar braakliggende terreinen, of het nu gaat om voormalige industriële sites, logistieke centra of gesloten tankstations. Om de verschillende stedelijke structuren volgens Encherimmo beter te begrijpen, moet elke morfologie in deze context van schaarste aan onbebouwde grond worden geplaatst. Het verhogen van bestaande gebouwen en het herbestemmen van leegstaande kantoren worden concrete alternatieven voor perifere uitbreiding.
Stedelijke dichtheid en levenskwaliteit: een relatie die complexer is dan een simpele verhouding
Dichtheid en ongemak aan elkaar koppelen is een hardnekkige verkorting. De dichtheid gemeten in aantal woningen per hectare zegt niets over de hoogte van de gebouwen, de aanwezigheid van binnenplaatsen of de toegang tot nabijgelegen groene ruimtes. Twee wijken met dezelfde dichtheid kunnen radicaal verschillende leefomgevingen bieden, afhankelijk van hun morfologie.
Het model van de buitenwijk, met zijn rijwoningen van twee tot drie verdiepingen, produceert een significante dichtheid terwijl het toegang tot de grond voor elke woning behoudt. De ervaringen op de grond verschillen hierover: sommige bewoners vinden er een compromis tussen intimiteit en collectief leven, terwijl anderen wijzen op het gebrek aan geluids- en thermische isolatie van deze oude constructies.
Wat de gebouwde vorm verandert voor mobiliteit
Een compacte stedelijke structuur vermindert mechanisch de afstanden tussen woningen, diensten en werkgelegenheid. De stedelijke morfologie beïnvloedt direct de mobiliteitsbehoeften van de inwoners. Een wijk die rond een voetgangersvriendelijk centrum is georganiseerd, genereert minder gemotoriseerde verplaatsingen dan een villawijk die door slechts één provinciale weg wordt bediend.
Daarentegen creëert verdichting zonder anticipatie op openbaar vervoer situaties van verzadiging. Het verhogen van het aantal woningen in een gebied dat al onderbemand is qua buslijnen of fietspaden, verschuift het probleem van verspreiding naar dat van congestie.
Stedelijke vormen en bouwkosten: de verborgen afweging van gemeenten
De keuze voor een stedelijke structuur heeft directe budgettaire gevolgen voor gemeenten en ontwikkelaars. Water-, riolerings- en wegeninfrastructuren zijn relatief goedkoper in een dichte structuur dan in perifere uitbreiding, waar elke nieuwe ontwikkeling extra kilometers leidingen en wegen vereist.
De herbestemming van braakliggende terreinen, hoewel het de verharding vermindert, brengt een omgekeerd kostenprobleem met zich mee. De sanering van een voormalige industriële site, bodemonderzoek en het voldoen aan normen vereisen hoge initiële investeringen. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om systematisch te concluderen dat herbestemming economisch voordeliger is dan nieuwbouw in uitbreiding. De vergelijking hangt af van het niveau van verontreiniging van de site, de locatie en de druk op de lokale vastgoedmarkt.
Dichtheid van bestaande villawijken
Meerdere gemeenten experimenteren met kavelverdeling in villawijken, waardoor de bouw van een tweede woning op een oorspronkelijk voor één woning bestemd terrein mogelijk wordt. Deze aanpak beantwoordt aan verschillende gelijktijdige doelstellingen:
- Extra woningen produceren zonder landbouw- of natuurgrond te verbruiken, in lijn met het ZAN-traject
- De bestaande netwerken (water, elektriciteit, wegen) die al zijn afgestemd op de wijk rendabel maken
- Oudere eigenaren een bron van inkomen of een oplossing voor geschikte huisvesting op hun eigen terrein bieden
De ervaringen op de grond tonen aan dat sociale acceptatie de belangrijkste belemmering blijft. Huidige bewoners beschouwen de verdichting van hun wijk vaak als een verslechtering van hun leefomgeving, zelfs wanneer de nieuwe projecten voldoen aan de bestaande afmetingen.
Duurzame ontwikkeling in Frankrijk: wat de RE2020 verandert voor de gebouwde vormen
De milieuregels RE2020, die geleidelijk van toepassing zijn op nieuwbouw, veranderen de materiaalkeuzes en dus de mogelijke architectonische vormen. De toegenomen inzet van hout en lichte metalen structuren opent mogelijkheden voor verhoging van bestaande gebouwen waarvan de funderingen geen extra gewapend beton zouden kunnen dragen.
Deze regelgevende evolutie bevordert ook rehabilitatieprojecten in plaats van sloop-herbouw. Het aanpassen van een bestaand gebouw aan de huidige thermische normen verbruikt minder koolstof dan het bouwen van een nieuw gebouw, mits de dragende structuur dit toelaat. De centra van dorpen en middelgrote steden, waar het oude gebouw vaak onderbenut is, vormen een voorkeursgebied voor dit soort interventies.
De convergentie tussen ZAN, RE2020 en druk op de woningmarkt schetst een stedenbouw waarin de vorm van steden zowel in bestaande verdiepingen als op lege percelen wordt onderhandeld. Gemeenten die deze driedubbele beperking anticiperen, door nu al hun herbestembare braakliggende terreinen en verhoogbare gebouwen te identificeren, hebben een concreet voordeel ten opzichte van degenen die wachten op de regelgevende deadlines van 2027 en 2050.
