A forma de uma cidade não é um acidente. Por trás de cada traçado de rua, cada altura de edifício e cada espaço verde, escondem-se decisões políticas, econômicas e regulatórias que moldam o cotidiano de milhões de habitantes. Na França, a trajetória rumo ao zero artificialização líquida (ZAN) impõe desde 2021 uma reestruturação profunda da maneira como as estruturas urbanas se desenvolvem, entre densificação forçada e reconversão de terrenos abandonados. Este quadro regulatório redistribui as cartas do planejamento e questiona a pertinência dos modelos herdados.
Terrenos abandonados e trajetória ZAN: a alavanca que os planos de urbanismo clássicos ignoram
As discussões sobre as formas urbanas frequentemente se concentram na oposição entre cidade densa e cidade espalhada. Os documentos de planejamento recentes contam uma outra história, a de um solo disponível que se desloca para terrenos já artificializados.
A lei Clima e Resiliência de 2021, complementada pela lei ZAN de 2023, estabelece um objetivo de zero artificialização líquida dos solos até 2050. Os relatórios regionais deverão ser enviados ao Parlamento entre janeiro e junho de 2027. Em várias intercomunidades como Cœur de Flandre agglo e Flandre-Lys, os documentos de urbanismo já impõem reduções da ordem de mais da metade do consumo de solo em relação à década de 2011-2020.
Essa restrição redireciona a produção de habitações e espaços de serviços para os terrenos abandonados, sejam eles antigos sites industriais, logísticos ou postos de gasolina desativados. Para entender melhor as diferentes estruturas urbanas segundo Encherimmo, é preciso justamente reposicionar cada morfologia nesse contexto de escassez de solo virgem. A elevação de edifícios existentes e a reconversão de escritórios vagos tornam-se alternativas concretas à expansão periférica.
Densidade urbana e qualidade de vida: uma relação mais complexa que uma simples razão
Associar densidade e desconforto é um atalho persistente. A densidade medida em número de habitações por hectare não diz nada sobre a altura dos edifícios, a presença de pátios internos, nem sobre o acesso a espaços verdes próximos. Dois bairros com a mesma densidade podem oferecer quadros de vida radicalmente diferentes dependendo de sua morfologia.
O modelo do tecido de subúrbio, com suas casas em banda de dois a três níveis, produz uma densidade significativa enquanto preserva o acesso ao solo para cada habitação. Os retornos de campo divergem nesse ponto: alguns habitantes encontram um compromisso entre intimidade e vida coletiva, outros apontam a falta de isolamento acústico e térmico dessas construções antigas.
O que a forma construída muda para a mobilidade
Um tecido urbano compacto reduz mecanicamente as distâncias entre habitações, serviços e empregos. A morfologia urbana condiciona diretamente as necessidades de mobilidade dos habitantes. Um bairro organizado em torno de um centro acessível a pé gera menos deslocamentos motorizados do que um loteamento de casas unifamiliares servido por uma única estrada estadual.
Por outro lado, a densificação sem antecipação dos transportes públicos cria situações de saturação. Aumentar o número de habitações em um setor já mal equipado com linhas de ônibus ou ciclovias equivale a deslocar o problema da expansão para o da congestão.
Formas urbanas e custos de construção: a arbitragem oculta das coletividades
A escolha de uma estrutura urbana tem consequências orçamentárias diretas para as coletividades e os desenvolvedores. As redes de água, esgoto e vias custam proporcionalmente menos em tecido denso do que em expansão periurbana, onde cada novo loteamento exige quilômetros adicionais de tubulações e estradas.
A reconversão de terrenos abandonados, se reduz a artificialização, levanta um problema de custo inverso. A despoluição de um antigo site industrial, os estudos de solo e a adequação às normas representam investimentos iniciais elevados. Os dados disponíveis não permitem concluir sistematicamente que há uma vantagem econômica na reconversão em relação à construção nova em expansão. A equação depende do nível de contaminação do site, de sua localização e da pressão do mercado imobiliário local.
Densificação das áreas de casas unifamiliares existentes
Várias coletividades estão experimentando a divisão de lotes nas áreas de casas unifamiliares, permitindo a construção de uma segunda habitação em um terreno inicialmente previsto para uma única. Essa abordagem atende a vários objetivos simultâneos:
- Produzir habitações adicionais sem consumir solo agrícola ou natural, em coerência com a trajetória ZAN
- Rentabilizar as redes existentes (água, eletricidade, vias) já dimensionadas para o bairro
- Oferecer aos proprietários idosos uma fonte de renda ou uma solução de habitação adequada em seu próprio terreno
Os retornos de campo mostram que a aceitabilidade social continua sendo o principal obstáculo. Os residentes já estabelecidos frequentemente percebem a densificação de seu bairro como uma degradação de seu quadro de vida, mesmo quando os novos projetos respeitam os padrões existentes.
Planejamento sustentável na França: o que a RE2020 muda para as formas construídas
A regulamentação ambiental RE2020, que se aplica progressivamente às construções novas, modifica as escolhas de materiais e, portanto, as formas arquitetônicas possíveis. O uso crescente de madeira e estruturas metálicas leves abre possibilidades de elevação em edifícios existentes cujas fundações não suportariam concreto armado adicional.
Essa evolução regulatória também favorece as operações de reabilitação em vez da demolição-reconstrução. Adaptar um edifício existente às normas térmicas atuais consome menos carbono do que construir um novo, desde que a estrutura portante o permita. Os centros urbanos e as cidades médias, onde o edifício antigo é frequentemente subutilizado, constituem um terreno privilegiado para esse tipo de intervenção.
A convergência entre ZAN, RE2020 e pressão sobre o mercado de habitação delineia um urbanismo onde a forma das cidades se negocia tanto nos andares existentes quanto nos terrenos vazios. As coletividades que antecipam essa tripla restrição, identificando desde agora seus terrenos reconvertíveis e seus edifícios eleváveis, têm uma vantagem concreta sobre aquelas que aguardam os prazos regulatórios de 2027 e 2050.
