Eine Wohnung oder ein Haus in Frankreich im Jahr 2026 zu kaufen, ist längst nicht mehr dasselbe wie vor zwei Jahren. Die Kreditkosten steigen, ein neues Steuermodell verändert die Rahmenbedingungen für die Immobilieninvestition, und der Markt für Neubauten hat weiterhin Schwierigkeiten, während der Altbau langsam wieder an Attraktivität gewinnt. Hier sind die Immobilienmarkttrends, die man wirklich verstehen muss, um eine informierte Entscheidung zu treffen.
Steigende Immobilienkreditzinsen: Was das konkret verändert
Haben Sie bemerkt, dass die Kreditraten in den letzten Monaten gestiegen sind? Der Durchschnittszins lag im Juli 2026 bei 3,30 %, laut dem Observatoire Crédit Logement/CSA, ein Anstieg im Vergleich zum Vormonat. Dieser Anstieg steht im Gegensatz zur allgemeinen Diskussion über die “Normalisierung” des Marktes.
Konkret bedeutet dies, dass für einen Haushalt, der über zwanzig Jahre leiht, jeder zusätzliche Zehntelpunkt die Kaufkraft um mehrere Tausend Euro reduziert. Käufer müssen daher ihr Budget überdenken oder kleinere Flächen akzeptieren. Am stärksten betroffen sind die Erstkäufer, deren Eigenkapital oft begrenzt ist.
Die Analysen, die auf magazine-immobilier.fr veröffentlicht werden, erläutern regelmäßig diese Zinsentwicklungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienkaufkraft französischer Haushalte.
Eine weitere direkte Folge: Die Verschärfung der Finanzierung wiegt schwerer als der Preisrückgang. Auch wenn einige Städte leicht sinkende Preise aufweisen, gleicht die Gesamtkosten des Kredits diesen Rückgang bei weitem aus. Es ist eine häufige Falle: sich auf den angezeigten Preis der Immobilie zu konzentrieren und zu vergessen, dass die tatsächlichen Kosten vor allem vom Zinssatz abhängen, zu dem man leiht.
Jeanbrun-Modell: die neue steuerliche Regelung für die Immobilieninvestition
Seit dem 21. Februar 2026 existiert das Pinel-Modell nicht mehr. Sein Nachfolger heißt Jeanbrun-Modell, das im Gesetz über die Finanzen 2026 integriert ist. Der Mechanismus ist anders: Statt einer Steuerermäßigung profitiert der Investor von einer jährlichen Abschreibung zwischen 3,5 % und 5,5 % auf 80 % des Wertes der Immobilie.
Die Obergrenze für den steuerlichen Verlust wurde ebenfalls auf 21.400 Euro pro Jahr für private Vermieter angehoben. Diese Verdopplung der vorherigen Obergrenze zielt darauf ab, private Investoren wieder für die Langzeitvermietung zu gewinnen, ein Segment, das seit mehreren Jahren an Dynamik verloren hat.
Strenge Bedingung: der DPE A oder B
Das Jeanbrun-Modell steht nicht allen Wohnungen offen. Nur Immobilien mit einer Energieeffizienzklasse A oder B sind förderfähig. Dies lenkt die Investitionen in die leistungsfähigsten Neubauprojekte, die oft in ökologischen Stadtteilen oder modernen, gut isolierten Wohnanlagen liegen.
Warum diese Wahl? Die Reform des Status des privaten Vermieters, die im selben Gesetzestext verabschiedet wurde, versucht, zwei Ziele zu vereinen: das Angebot an Mietwohnungen zu beleben und die Energiewende des Bestands zu beschleunigen. Investoren, die auf eine schlecht bewertete Altimmobilie abzielen, sind daher von der Regelung ausgeschlossen, es sei denn, sie führen eine umfassende Renovierung durch, um die Klasse B zu erreichen.
- Abschreibung von 3,5 % bis 5,5 % pro Jahr auf 80 % des Wertes der Immobilie, je nach gewählter Mietdauer
- Verdopplung der Obergrenze für den steuerlichen Verlust auf 21.400 Euro, was eine höhere Abzugsfähigkeit von Kosten aus den Mieteinnahmen ermöglicht
- Förderfähigkeit nur für Wohnungen mit DPE-Klasse A oder B, was die große Mehrheit des alten Bestands ohne Renovierungen ausschließt
- Gleichzeitige Schaffung eines Status für private Vermieter zur Sicherung der Langzeitinvestitionen
Immobilienverkäufe 2026: echte Erholung oder Deckelung?
Der Markt für Altimmobilien erholt sich. Etwa 940.000 Transaktionen werden für 2026 erwartet, ein deutlicher Anstieg im Vergleich zum Tiefpunkt von 780.000 Verkäufen im Jahr 2024. In Paris sind die Verkaufszahlen im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2025 um 15 % gestiegen.
Diese Erholung sollte jedoch relativiert werden. Der Rekord von 1,1 Millionen Transaktionen stammt aus dem Jahr 2021. Eine Rückkehr zur Million wird laut den verfügbaren Prognosen nicht vor 2027 oder 2028 erwartet. Der Markt stabilisiert sich, jedoch auf einem niedrigeren Niveau als vor der Zinskrise.
Der Neubau bleibt in Schwierigkeiten
Auf der Seite der Neubauten ist die Situation angespannter. Die Verkäufe an Privatpersonen haben im zweiten Quartal 2026 erneut nachgelassen. Der Bau hat nach zwei Krisenjahren Schwierigkeiten, sich zu erholen, trotz der Signale der Fédération Française du Bâtiment, die eine leichte Verbesserung prognostiziert.
Die Entwickler stehen vor einem doppelten Problem: hohe Baukosten und eine durch die steigenden Zinsen geschwächte Nachfrage. Der Neubau zieht vor allem Investoren an, die für das Jeanbrun-Modell förderfähig sind, was den Markt weiter zwischen sehr leistungsfähigen, hochwertigen Programmen und dem Rest des Angebots segmentiert.
Immobilienpreise in Frankreich: wachsende Unterschiede zwischen den Regionen
Die Preise folgen keinem einheitlichen Trend. Die großen Metropolen zeigen eine relative Stabilität, manchmal sogar leichte Anstiege, die durch die Rückkehr der Käufer bedingt sind. Im Gegensatz dazu stagnieren oder sinken die Preise in einigen mittelgroßen Städten und ländlichen Gebieten.
Dieses Phänomen lässt sich durch die Konzentration der Nachfrage erklären. Haushalte, die über eine ausreichende Kreditaufnahmefähigkeit verfügen, wenden sich den am besten angebundenen Standorten zu, die in der Nähe von Arbeitsplätzen liegen. Immobilien mit schlechten DPE-Bewertungen, die weit von Verkehrsanbindungen entfernt sind oder umfangreiche Renovierungen benötigen, erfahren zunehmend Abschläge.
- Immobilien mit DPE-Klasse F oder G verlieren an Attraktivität, da die Kosten für energetische Renovierungen zum Kaufpreis hinzukommen
- Städte, die an das schnelle öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen sind, halten ihren Wert besser
- Das Angebot an Studentenwohnungen bleibt unzureichend, mit einem Rückstand von etwa fünfzehn Jahren, den es laut der FPI Frankreich aufzuholen gilt
Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 lässt sich nicht auf eine einheitliche Erholung reduzieren. Der Anstieg der Zinsen, das Jeanbrun-Modell und die regionalen Unterschiede zeichnen ein Bild, in dem jeder Kauf eine präzise Analyse erfordert. Den DPE der Immobilie überprüfen, die Gesamtkosten des Kredits berechnen und die lokalen Preisdynamiken vergleichen, sind drei Reflexe, die man vor der Unterzeichnung annehmen sollte.
