Een appartement of een huis kopen in Frankrijk in 2026 is helemaal niet meer dezelfde operatie als twee jaar geleden. De kredietpercentages stijgen, een nieuw fiscaal systeem herverdeelt de kaarten van de verhuurinvestering, en de nieuwbouwmarkt blijft in moeilijkheden terwijl de bestaande woningen langzaam weer kleur krijgen. Hier zijn de vastgoedmarkttrends die je echt moet begrijpen om een weloverwogen beslissing te nemen.
Stijgende hypotheekrentes: wat verandert dit concreet?
Heb je opgemerkt dat de maandlasten van kredieten de afgelopen maanden zijn gestegen? Het gemiddelde percentage bereikte 3,30 % in juli 2026 volgens het observatorium Crédit Logement/CSA, een stijging ten opzichte van de voorgaande maand. Deze stijging staat in contrast met de heersende opvatting over de “normalisatie” van de markt.
Concreet betekent dit dat voor een gezin dat over twintig jaar leent, elke tiende van een procent extra de koopkracht met enkele duizenden euro’s vermindert. Kopers moeten dus hun budget herzien of kleinere oppervlakten accepteren. De meest getroffen profielen zijn de starters, wiens eigen inbreng vaak beperkt blijft.
De analyses die regelmatig worden gepubliceerd op magazine-immobilier.fr geven een gedetailleerd overzicht van deze renteontwikkelingen en hun impact op de koopkracht van Franse huishoudens.
Een andere directe consequentie: de verstrenging van de financiering weegt zwaarder dan de prijsdaling. Hoewel sommige steden een lichte prijsdaling laten zien, compenseert de totale kredietkost deze daling ruimschoots. Dit is een veelvoorkomende valkuil: je focussen op de weergegeven prijs van het goed en vergeten dat de werkelijke kosten vooral afhangen van het percentage waartegen je leent.
Jeanbrun-regeling: de nieuwe fiscale realiteit voor verhuurinvesteringen
Sinds 21 februari 2026 bestaat de Pinel-regeling niet meer. De vervanger heet Jeanbrun-regeling, opgenomen in de begrotingswet 2026. Het mechanisme is anders: in plaats van een belastingvermindering profiteert de investeerder van een jaarlijkse afschrijving van tussen de 3,5 % en 5,5 % op 80 % van de waarde van het goed.
De plafond voor vastgoedverlies is ook verhoogd naar 21.400 euro per jaar voor particuliere verhuurders. Deze verdubbeling van het vorige plafond is bedoeld om particulieren opnieuw naar de lange termijn verhuur te trekken, een segment dat al enkele jaren in verval is.
Strikte voorwaarde: het DPE A of B
De Jeanbrun-regeling is niet open voor alle woningen. Alleen de woningen met een energieprestatie van klasse A of B komen in aanmerking. Dit stuurt het kapitaal naar de meest presterende nieuwbouwprojecten, vaak gelegen in ecowijken of recente woningen met hoge isolatie.
Waarom deze keuze? De hervorming van de status van particuliere verhuurders, aangenomen in dezelfde wet, probeert twee doelstellingen te combineren: het aanbod van huurwoningen opnieuw op gang brengen en de energietransitie van de woningvoorraad versnellen. Investeerders die zich richten op een slecht geclassificeerd oud goed volgens het DPE zijn dus uitgesloten van de regeling, tenzij ze een zware renovatie ondergaan om klasse B te bereiken.
- Afschrijving van 3,5 % tot 5,5 % per jaar op 80 % van de waarde van het goed, afhankelijk van de gekozen huurtermijn
- Plafond voor vastgoedverlies verdubbeld naar 21.400 euro, waardoor meer kosten van de vastgoedinkomsten kunnen worden afgetrokken
- Geschiktheid gereserveerd voor woningen geclassificeerd als DPE A of B, wat de grote meerderheid van de oude voorraad zonder werkzaamheden uitsluit
- Parallelle creatie van een status van particuliere verhuurder om de lange termijn verhuurinvestering te beveiligen
Vastgoedtransacties in 2026: echte heropleving of plafonnering?
De oude markt herstelt zich. Ongeveer 940.000 transacties worden verwacht in 2026, een duidelijke stijging ten opzichte van het dieptepunt van 780.000 verkopen in 2024. In Parijs zijn de volumes in het eerste kwartaal van 2026 met 15 % gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2025.
Deze heropleving moet echter in perspectief worden geplaatst. Het record van 1,1 miljoen transacties dateert uit 2021. Een terugkeer naar een miljoen wordt niet verwacht voor 2027 of 2028 volgens de beschikbare prognoses. De markt stabiliseert zich, maar op een lager niveau dan voor de rentecrisis.
De nieuwbouw blijft in moeilijkheden
Wat betreft nieuwbouwwoningen is de situatie gespannener. De verkopen aan particulieren hebben een nieuwe daling gekend in het tweede kwartaal van 2026. De bouwsector heeft moeite om zich te herstellen na twee jaren van crisis, ondanks de signalen van de Franse Bouwfederatie die een lichte verbetering verwacht.
De ontwikkelaars staan voor een dubbel probleem: nog steeds hoge bouwkosten en een vraag die verzwakt is door de stijging van de rentes. De nieuwbouw trekt vooral investeerders aan die in aanmerking komen voor de Jeanbrun-regeling, wat de markt verder segmenteert tussen zeer energie-efficiënte high-end projecten en de rest van het aanbod.
Vastgoedprijzen in Frankrijk: toenemende verschillen tussen gebieden
De prijzen volgen geen enkele unieke trend. De grote metropolen vertonen een relatieve stabiliteit, soms zelfs lichte stijgingen door de terugkeer van kopers. Daarentegen zien sommige middelgrote steden en plattelandsgebieden hun tarieven stagneren of dalen.
Dit fenomeen kan worden verklaard door de concentratie van de vraag. Huishoudens die een voldoende leencapaciteit behouden, richten zich op de best bereikbare locaties, dicht bij werkgelegenheidsgroepen. Slecht geclassificeerde woningen volgens het DPE, ver van het openbaar vervoer of die aanzienlijke werkzaamheden vereisen, ondervinden een steeds grotere waardevermindering.
- De woningen geclassificeerd als DPE F of G verliezen aan aantrekkingskracht, omdat de kosten voor energieverbeteringen bovenop de aankoopprijs komen
- De steden die verbonden zijn met het snelle openbaar vervoersnet behouden beter hun waarde
- Het aanbod van studentenwoningen blijft tekortschieten, met ongeveer vijftien jaar achterstand volgens de FPI Frankrijk
De Franse vastgoedmarkt in 2026 is niet simpelweg een uniforme heropleving. De stijging van de rentes, de Jeanbrun-regeling en de territoriale verschillen schetsen een landschap waarin elke aankoop een zorgvuldige analyse vereist. Het controleren van het DPE van het goed, het berekenen van de totale kredietkosten en het vergelijken van de lokale prijsdynamieken zijn drie reflexen die je moet aannemen voordat je tekent.
